liangchueh

今天我ㄤ有點生氣

對誰生氣呢? 對我們的房屋經紀人和他推薦的broker

先說說這個broker

他給的利率真的不好, 3.375% （還開會商討後給的喔）

可是一開始realtor推薦他時

的確, 他幫了我們不少忙

寫信又很快速

pre-approval letter也是他寫的

還寫了兩次

但是....利率不好, 我們也只能換掉他

攸關錢的事情

誰也不想吃虧

不過, 由於現在市場是呈現這樣的局面:

1. 很少人能用賣方listing price買到房子

2. contingency多半是不可能按照常理的長達17天, 南加州14天, 北加州已經縮減為10天 

所以我們的realtor很怕我們換了lender

無法順利在contingency結束前, 拿到full approval letter

其實, extension也不難

因為狀況是出在銀行速度

而不是我們貸款下不來

但是在雙方寫信的過程中......讓我先生十分不舒服

感覺是我們的realtor強迫我們用他推薦的broker

因為我們買在listing price

對賣方和賣方經紀人已經是沒獲得最大利益

會不會同意extension, 確實是有些風險　（事實上才延三天）

但是, 這就是realtor的工作不昰嗎？她要負責去洽商, 不然我們要realtor幹嘛呢？

他懷疑: realtor和broker有利益往來 

但最令我先生ㄧ整個火大是: broker不老實

當初他跟我先生接洽時, 告知我先生他的信用指數只有703

事實上, 今天他到銀行去時, 信用指數高達739 (還是三大指標中最低的)

美國查詢信用指數有三個大指標: Equifax、Experian 和 TransUnion 

這三家信用分數ㄧ般都不會相差甚遠, 例如710,720,730

如果你要貸款, 多數銀行都會取中間值720分, 做為指標對照, 看能給你多少利率

分數越高, 信用越好, 利率就會越低

只要信用分數超過740分, 都可以拿到非常好的利率

由此可知, 那個broker非常不老實

反正他也沒提供信用分數的證明給我們, 就胡亂鄒ㄧ個703....

而我先生最低的就已經高達739, 代表中間值ㄧ定超過740

而這位broker為了賺更多錢, 從中抽取更高的折扣

進而欺騙我們, 實在令人生氣

我們的realtor其實人很不錯

第一間房子就是她幫我們搞定的

我們兩人都很喜歡她

但是出了這樣的事情

我先生已經喊話:下次絕對不找她了................

但是現在也不是能意氣用事的時候

畢竟, 我們已經OPEN ESCROW

房屋經紀人是真的也換不了

但是, lender還是可以選擇

ㄧ般銀行借貸而論

大銀行沒什麼看頭

小銀行較有競爭力

san diego county credit uinion最近推出一個５年調整型利率"０"cost促銷方案

因此我先生可以拿到2.825%, 還不用附任何point

實在是好到不行

所以不換真是大笨蛋不昰嗎？

每個月可是少付200多元房貸耶

但是我們的realtor確沒有站在我們這邊

一直以賣方可能會拒絕我們的理由

希望我們跟著她推薦的broker

讓我們對她失去信任

為此, 我打電話去北加州問我ㄧ位好朋友

她也是房屋經紀人

她告訴我, broker和realtor有上下線的關係

rebate或多或少是有的, 千分之七　（不多）

但比較重要還是速度和做事

可以讓客戶在貸款過程中沒有問題

順利在指定時間close escrow

因為那千分之七和完成交屋的利潤還是天壤之別

此外, 我們挑了直接面對銀行

比起找broker, 速度就會緩慢

但是, SDCCU是小銀行

而不昰緩慢的大銀行

可能是沒有合作過

才會讓我們的realtor瞎緊張吧

我心理還是相信她不是為了那一兩百元而出賣我們　

另外, 我那北加州房屋經紀人好友跟我說了ㄧ些美國買房準則,跟大家分享：

1.貸款利率真的很重要，衡量一下自己的金額, 差一點點就差很多, 前幾年都是付利息高於本金

而美國人ㄧ般來說都是４－７年換房, 而其中80％都是７年換房, 這也就是為何7年調整型利率會出現的緣故

所以頭５年最好能拿低利率, 把差額拿去貼本金, 除非這屋就是住超過２０年才會賣, 否則絕不選擇30 fixed

先算算差1%差多少？貸款100K就可能差了100元一個月, 貸款300K, 就是300元

ㄧ個月差300元, ㄧ年就差3600元, 5年就18K, 更別提這五年還的本金又比利息多上許多

五年過後, 說不ㄧ定你就因為工作或什麼緣故換房子了

如果沒有, 可重新貸款, 用剩餘的金額再重新計算

2. 當房租可以cover房貸時, 代表可以存點現金買新房了, 然後當包租婆（這好像是來自於窮爸爸的概念）

讓別人來支付你的房貸, 以累計財富, 等到小孩上大學需要一大筆款項時, 就可售屋繳納學費

或者貸款繳完者, 這房租的收益就是你退休金來源

因為房子長期都是呈現穩定上升趨勢, 所以買房時ㄧ定的考量該屋是否兼顧"自住"和"出租"

有些人買房只考慮自住, 那要賣房或租房時, 因為太過個人喜愛偏好, 就會造成很難租售的結果（如有私人泳池）

但是若太考慮出租和出售價值, 那也會缺乏舒適感且無彈性

只要兼顧地段, 學區, 交通便利和生活機能, 就是好出租和好自住的房子

兩三房的適合出租家庭, 四房以上不利出租

（租金超過2500元以上, 基本上都有難度, 若每月可付2500元房租的人, 很快就會考慮買房了, 空屋率會提高許多）

ㄧ或二房適合出租單身, 可兩人合租（如情侶或學生）

給大家參考一下