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美國加州置產並非難事

會講中文的房屋經紀人比比皆是

版主因採訪工作也認識不少房地產界前輩

所謂英文不通, 也能通

不過, 這與學英文是背道而馳滴! 看倌們~~~

人蔘本來是想找個華裔或韓裔房屋經紀人

省去語言翻譯或溝通上的困難

也不想因為沒看清楚合約而吃下悶虧

最重要的是, 給華人或韓裔賺錢的機會, 以行動支持同胞

即便如此, 版主還是堅持找講英文, 華裔或韓裔, 中韓文皆不行的房屋經紀人

理由如下:

第一, 我們住在美國, 會什麼要講母語

第二, 這是融入社會的最佳方式

第三, 給自己增添字彙與語言溝通能力的機會

秉持著熱愛學英文的心

大夥應該勇敢地跟不認識的英文單字挑戰吧! 

PS. 不知道曾教過我的英文老師看到這段會不會很感動? 

言歸正傳, 讓我們一起學習購屋實用英文, 以及美國買屋教戰守則

根據加州法律, 買賣房屋過程中必須擁有三方房屋經紀人

買方經紀人(buyer's agent): 帶領買方購屋

賣方經紀人(seller's agent): 協助賣方賣屋

以及雙方經紀人(disclosed dual agent): 房屋交易的見證人

所以, 這跟台灣有很大的不同

到現在為止, 我從來都沒見過賣方, 也不需要去見賣方

【買屋前的準備】

what does "home" mean?

每個人對家的定義差別很大

有的人喜歡都市, 有的人喜歡郊區, 偏遠山上, 甚至海邊

當你連絡經紀人時, 必須能明確地勾略出你想要的(理想屋)"IDEAL HOME"

包括風格(style), 樓層規劃(floor plan), 庭院(yard), 社區(neighborhood)

【美國買屋六大步驟】

1. 與房屋經銷商洽談(Initial Consultation)

包括決定房屋經紀人, 所需, 設定, 以及財務狀況, 並且找尋貸款公司(find a mortgage company), 拿到預先貸款證明(pre-approval), 從你的收入(income), 信用(credit report)決定可貸款的金額數, 還有多少現金在手, 可以作為頭期款(down payment) , 當然還有貸款利率(interest), 這些都很重要, 影響買方的競爭實力, 是否能搶到好屋

2. 開始覓屋(Finding the Right Home)

買方房屋經紀人會帶你去看你想要的屋, 根據你的購買實力, 但是千萬不要太依賴他們, 否則可能一年下來也買不到房子, 可以上www.zillow.com網站搜索, 不過由於更新過慢, 建議上房屋經銷商的網站去瀏覽, 只要有新屋進入市場, 就要搶先觀看, 不要拖太久, 以免太多人爭奪, 造成不斷加價的後果

3. 準備與下購買訂單(Prepare and Make an Offer)

目前美國使用文件簽署電子系統(DocuSign), 可上youtube網站去觀看使用方式, 不僅簡單, 也很快速, 加快購屋腳步, 買方經紀人也寫下頭期款, 購買金額與但書, 還有預設房貸利率

4. 與賣方房屋經紀人交涉(Reaching an Agreement with a Seller)

當你把訂單交給賣方房屋經紀人後, 他們會比較你的與其他競爭者的價格, 與但書, 除從你們的財務能力比較外, 有時他們也會要求出示更多財力證明, 如銀行帳號, 股票等等, 如果他們想要你, 但是還不滿意價格或其他項目, 便會提出第二建議, 與你交涉, 如加價等, 如果買方同意, 就需簽下協議訂單(counter offer)成交

5. 完成交屋文件

• 先付訂金(deposit of earnest money), 一般都是1%房屋價格, 如果你買30萬, 那就是3000元
• 審閱賣方房屋公開資料(review seller's property disclosure)
• 審閱賣方房屋初步報告(review preliminary title report)
• 房屋檢查(inspection), 包括屋頂, 蟲害等等
• 解決可能發生的房屋問題(remove any remaining contingencies)
• 安排房屋保險(arrange for houseowner insurance)
• 安排房屋保證書(arrange for house warranty)
• 安排搬家公司(arrange for movers)
• 與買方經紀人最後確認屋況(Final walk-through of property with sales professionals)
• 繳付頭期款與文件審核費用(provide balance of downpayment and closing costs)
• 簽署合同(sign documents)
• 貸款金(loan funding)
• 登記房屋所有權(recording of title)
• 拿到鑰匙(receive keys from sales professionals)

6. 搬入(move in) 

版主個人認為最難的部分是下訂單

因為市場價值(market value)僅供參考, 有時候還要考慮競爭者, 和自己喜歡的程度

最好還要評估該屋近幾年的房價曲限, 考量轉手後是否能賺到錢

不少人狂下訂單, 但是還是得不到買方青睞

至少出價, 頭期款, 信用值三個決定要素中, 要有兩個強項

並非一定價高者得

目前美國房價正處於最低點, 還有低貸款利率(4-5%) (若干年前貸款利率達10-20%說...昏倒...)

這就是為何現在很多人買屋的原因

如果頭期款不到20%, 就要付貸款保險(private mortgage insurance), 直到繳付金額達到20%為止

一旦出手後就會打開【附帶條件委付蓋印契約】(open escrow)

意指: Property or money held by a third party until the agreed upon obligations of a contract are met

直到上述工作全數完成後關閉

版主聽我的房屋經紀人說

只要有10%的頭期款, 就是strong buyer 

多數華人都馬全cash, 那不就是強者之王嗎??

還有一點很重要喔

就是買房子還得考慮每個月是否負擔的起

除了每月貸款償還金額外,

還有每年房屋稅(1%)

p.s. 房屋稅是根據購買時的價格來計算, 買越貴, 房屋稅越高, 是固定(fixed)

房屋保險(約300-650元), 貸款保險(PMI)

以及每月社區管理費(HOA, Homeowners association)

多半會比平時估每月開銷再多300-500元

所以若每月要繳1600元, 就得準備1900元到2100元

此外, 可別貪圖便宜的房子, 有時候每年須繳CFD/Mello Roos

有時候多達上千元, 買屋時要特別小心

這筆錢是政府為了該社區增設道路...等等的費用

說法是, 因為很偏僻, 為了能開拓馬路, 商場來便利居民, 因此有很多道路維修, 建造工程

所以該社區須付款來支持政府

費用會逐年遞減, 直到該區開發完成

越偏僻的山區價格越高, 買屋得時候需要看清楚

市場上還有一種叫做 短期銷售屋(short sales)

 意指屋主付不出貸款, 但是不想信用破產, 於是跟銀行商量, 延緩三個月時間, 讓他們賣屋

不過由於決定買方者變成銀行, 所以要等三個月才知道結果

但價格都會比較便宜, 但買方要替賣方支付很多款項

有可能連沒繳得水電費, 社區管理費都要幫他們出錢

而法拍屋(for closure)就是已經被沒收了, 屋主破產走人, 銀行接手拍賣

版主: 是否有替大家勾略出買房的藍圖呢? 版主可是做了不少功課呢!! 希望對現在正準備獵屋的買家有些幫助, 別忘了, 美國總統歐巴馬先生提供8000元購屋現金, 只要是首次購屋者, 在四月底前下單, 都可拿到這筆補助, 加油摟! 各位!