liangchueh

買了新房後, 後續有一堆雜事要處理

這些事情說大不大, 說小也不小

現在分工的項目是: 我要負責把房子租出去, 還有開始把不需要用到的東西打包, 然後賣家具, 以及丟東西

先講這個把房子租出去的事情

因為沒有當過房東

加上又在美國

所以開始上網查, 到底當房東要準備些什麼? 

也看了不少美國人分享心得

結論是: 房東可是不好當阿~~~~~~~

應該是說美國龍蛇混雜的程度

可能是不少屋主所擔心的

加上美國法律的限制

因此, 租房子也是很嚴肅的事情

在美國當房東必須要準備的功課是: 

1. rental agreement: 只要有租過房子都知道, 那是一大堆文件來保障房東和房客的權利, 各縣市圖書館都可以列印和拷貝, 到也不是什麼難事

2. Home insurance for tenant:租房子給別人，那要告知保險公司，加買房客的保險　

3. talk to city: ㄧ定要像該市政府報備，這是攸關報稅和法律問題，如果沒向市府報備，萬一與房客發生糾紛，房東一律是敗訴

4. check their credit: 要查看房東的信用分數, 要求他們的ＳＳＮ和ＩＤ copy, https://www.annualcreditreport.com/每年都可以提供一次免費查詢, 可以請房客自己做

5. set up the rental price: 這可以上zillow.com去查詢, 應該比市場價格便宜個100元, 應該就會很好出租

6. pet allowed? 可不可以養寵物, 美國家庭多半有寵物, 反正屋況若被寵物破壞, 房客是必須賠償

7. penalty for late fee：一般都是多加個５％房租, 若超過14天沒付的話

8. one month deposit: 也就是所謂的押金　

9. No business allowed? 要強調不可以用這屋來當辦公室或從事ㄧ些商業行為

10. HOA fee and lawn service fee　這一般可能要屋主先行加入房租裡面

11. sign contract for a year or less　最好簽一年約, 降低空屋率

12. post the ads 上廣告了

其實我覺得最難的部分是定價格和上廣告

價格的取決在於：屋主的房貸＋ＨＯＡ＋房屋稅＋房屋保險＋保養維持費

然後還要考慮該區的市場價格

像我們家的坪數在這個區域最好的價格是：1950/month

保養維持費大約要預留10％的租金空間

若請房屋管理員property manager, 還要再多個8％開銷

所以算一算, 如果真的出租價格是1950元

一年大概也只能淨賺5000元, 還要繳稅　

因此似乎是沒有搞頭　

不過, 因為我們的房貸利率很低, 加上出租房子等於有人替我們付房貸

想來想去, 還是挺好的

這也是為什麼決定不賣屋而租屋

主要是市場還是沒有真正回溫

估計兩三年後再賣

才會有最大的利潤

另一個困難點就是上廣告

家裡必須裝飾一下, 還得維修

才能拍照拍的水水滴

吸引更多人看房

這點很重要是：很多人想租, 你才有機會挑選好房客

否則兩三年出租, 然後惡房客把你的家弄得亂七八糟

也是很慘烈的

當然租房子給別人真的很冒險

別人會不會好好維護？

如果繳不出房租, 然後又趕不走

還得向法院申請驅趕令

如果對方有小孩, 那麼這可能會拖達半年的時間

因為美國對小孩太好了

如果租客有小孩, 是可以給時間

直到對方找到新家

天阿～～～～那可是要承擔空屋風險壓

因此挑選信用好的房客是很重要的

還有, 租房廣告絕對不可以有歧視字眼

如限女性, 沒小孩, 或華人only 

否則against fine laws

罪可是不輕的...............

當然絕對不可以逃漏稅, ＩＲＳ無孔不入

看樣子在美國當房東, 也是挺不容易